Quand la pension ne suffit plus, le logement est souvent la seule réserve disponible. Il existe quatre façons de compléter sa retraite avec son logement sans le quitter, et aucune n’est gratuite.
Un patrimoine surtout fait de pierre
L’immobilier représente près de 64 % du patrimoine brut des ménages retraités, selon l’enquête Histoire de vie et Patrimoine de l’Insee reprise par le Conseil d’orientation des retraites. En face, la pension moyenne de droit direct s’élevait à 1 705 euros bruts par mois fin 2024, d’après la DREES.
Beaucoup de retraités possèdent donc un bien de valeur et disposent de revenus mensuels limités. Les solutions qui suivent transforment une partie de cette valeur en argent disponible. Toutes passent par un acte signé chez le notaire.
Vendre en restant chez soi : viager occupé et nue-propriété
Dans un viager occupé, vous vendez votre logement mais vous gardez le droit d’y vivre jusqu’à votre décès. L’acheteur vous verse une rente à vie, souvent précédée d’une somme payée comptant, le bouquet, qui n’est pas obligatoire. Comme l’acheteur ne peut pas disposer du bien, le prix subit une décote. Côté impôt, seule une fraction de la rente est imposable : 40 % si vous avez entre 60 et 69 ans au premier versement, 30 % au-delà. Le risque principal est l’impayé. L’acte peut prévoir une clause résolutoire, qui permet d’annuler la vente si la rente n’est plus versée.
Dans une vente en nue-propriété, vous cédez la propriété du bien et vous en conservez l’usufruit, c’est-à-dire le droit de l’habiter ou de le louer. Vous recevez un capital en une fois, sans rente. Ce capital est inférieur à la valeur du bien libre, puisque l’acheteur doit attendre pour en disposer. Vous gardez à votre charge l’entretien courant et la taxe foncière. Les grosses réparations, comme les murs porteurs ou la toiture, reviennent au nu-propriétaire.
Dans les deux cas, le logement sort de votre patrimoine. Au décès, il appartient pleinement à l’acheteur et vos héritiers ne le reçoivent pas.
Vendre une quote-part de son logement en indivision
Cette formule est plus récente. Vous vendez une fraction de votre logement à un investisseur. Vous devenez tous deux propriétaires en indivision, chacun pour sa part, et vous continuez d’occuper tout le logement.
C’est là que se trouve le coût. La loi prévoit que celui qui occupe seul un bien indivis doit une indemnité aux autres, sauf accord contraire. La façon de la régler est fixée dans une convention d’indivision, signée devant notaire. Selon les contrats, elle peut être compensée par un transfert progressif de parts supplémentaires à l’investisseur. Votre part diminue alors avec le temps.
Deux règles sont à connaître. Une convention d’indivision peut être conclue pour cinq ans renouvelables ou pour une durée indéterminée. Et personne ne peut être contraint de rester dans l’indivision. Les clauses de sortie méritent donc une lecture attentive. Vos héritiers, eux, reçoivent la part qui reste et se retrouvent en indivision avec l’investisseur.
Emprunter plutôt que vendre : le prêt viager hypothécaire
Ici, vous ne vendez rien. Une banque vous prête une somme, garantie par une hypothèque sur votre logement, qui doit être à usage exclusif d’habitation. Dans la formule classique, vous ne remboursez rien de votre vivant. Les intérêts s’accumulent, et le tout est dû à votre décès ou à la vente du bien.
Le montant dépend de la valeur expertisée du logement et de votre âge. Vous disposez d’un délai de réflexion d’au moins dix jours avant de signer chez le notaire, dont les frais sont à votre charge.
Au décès, vos héritiers ont le choix. Ils peuvent rembourser la dette pour garder le bien, ou laisser le prêteur le vendre. S’il reste un surplus, il leur revient. Si le prix ne couvre pas la dette, ils ne doivent rien de plus. La limite tient au temps : sur une longue durée, les intérêts cumulés peuvent absorber une grande part de la valeur du logement.
Ce que cela change pour vous
Avant de décider, quelques questions permettent d’y voir clair :
- Avez-vous besoin d’un capital, d’un revenu régulier, ou des deux ?
- Quelle décote acceptez-vous par rapport à une vente classique ?
- Qui paiera les travaux, les charges et la taxe foncière, et est-ce écrit dans l’acte ?
- Que se passe-t-il si vous devez quitter le logement, par exemple pour entrer en établissement ?
- Que souhaitez-vous transmettre, et vos proches sont-ils informés ?
- Votre conjoint est-il protégé si vous disparaissez le premier ?
Le notaire reste votre interlocuteur pour l’acte et ses clauses. Pour replacer ces questions dans l’ensemble de votre situation, revenus, protection du conjoint et contrats d’assurance en cours, vous pouvez en parler avec votre conseiller FIDL CAP.
Sources
- Le patrimoine des retraités, Conseil d’orientation des retraites
- Effectifs de retraités et montants des pensions, données 2024, DREES
- Achat ou vente en viager, service-public
- Devenir nu-propriétaire, economie.gouv.fr
- Indivision, service-public
- Prêt viager hypothécaire, service-public